自2017年9月8日国内首批产品获批至今，公募FOF已走过8年历程。 Wind数据显示，截至今年三季度末，全市场519只公募FOF管理规模为1650.62亿元，与8年前首批6只FOF合计166亿元的发行规模相比，增长近9倍。 伴随今年二季度以来的市场回暖，FOF业绩大“回血”，达到近五年最佳状态。如何筛选出业绩稳健、回撤较小的FOF产品？在当前的慢牛行情下，是否还有必要选择FOF？ FOF迎来大爆发 从成立日期来看，自2022年以来，FOF产品迎来了大爆发。仅2022年、2023年、2024年，就分别有105只、111只、32只成立。 有公募基金多资产配置部负责人认为，有三方面因素推动了FOF发展初期的快速增长：一是监管部门大力引导；二是头部机构高度重视和长期投入，全行业对FOF业务纷纷布局；三是借力2019年至2021年的A股牛市和“明星”基金经理的光环效应，发展初期规模快速增长。 界面新闻记者了解到，回顾公募FOF的发展历程，除了规模有所突破外，FOF产品也不断创新，投资范围、投资策略有所丰富。同时，经历了市场牛熊周期，管理人、销售机构和投资者对FOF产品的定位和在居民理财中能起到的作用也有了新的理解，当前作为第三支柱个人养老金投资的重要工具，FOF也被越来越多的投资者了解和认可。 华南一家大型公募基金经理对界面新闻记者表示，FOF之所以能在八年时间内实现大发展，一是得益于公募基金行业整体的高速发展，FOF享受到行业发展的整体红利；二是得益于政策的呵护引导，给予了FOF产品创新的机会；三是得益于FOF自身的优势，FOF产品以大类资产配置理念进行分散投资，比较适配大多数投资者对稳健收益的需求，其优势也被更多投资者认可。 FOF业绩长期稳健 公募FOF也用亮眼的投资业绩证明了资产配置的重要性。今年以来，在整体市场回暖的背景下，主动股基表现亮眼，FOF在个基选择上具备专业能力，通过优选基金进一步提升业绩收益水平。 Wind数据显示，截至9月30日，519只公募FOF近三年来的平均回报率（2022年9月30日-2025年9月30日）为4.27%，超九成FOF近三年的回报率为正。 时间是检验基金投资策略的试金石。需要注意的是，虽然有些FOF近三年来的业绩较为亮眼，甚至超过了30%，但从最大回撤的幅度来看，同样超过了30%。大开大合、暴露较大的风险敞口，这意味着这些FOF基金的资产配置更加激进，也会给投资者带来“过山车”般的体验。 界面新闻记者根据Wind数据，对近三年来（2022年9月30日-2025年9年30日）的FOF业绩进行了统计。本次统计筛选掉了规模不足2亿元、近三年回撤超10%的FOF。 具体来看，FOF规模不足2亿元，意味着资金体量太少，基金经理的资产配置策略可能受制于资金的原因难以实施，并且容易受到巨额申购和赎回的冲击。而回撤率则和投资者的持有体验息息相关，业绩稳健、回撤较小，更符合FOF投资者的风险偏好和投资预期。 表：截至三季度末，近三年来回报率靠前、回撤率较小的10只FOF明细  来源：Wind数据 界面新闻整理 以工银价值稳健6个月持有为例，该基金成立于2021 年 11 月 9 日，截至今年9月30日，近三年来的回报率为9.3%，最大回撤为-7.62%。该基金合同显示，作为“固收+”FOF 产品，该基金严格控制风险，风险资产的投资比例中枢仅为 20%。 该基金中报分析显示，在2024 年末，基金相对中证800显著超配医药、计算机行业，一定程度上参与了今年上半年创新药、AI 等主题机会。 “FOF多市场的分散投资带来了显著的协同效应。今年以来，A股和港股市场表现较强。此外，政策推动中长期资金入市，叠加全球股市回暖，FOF产品借助权益市场的基金配置实现了净值持续回升。在流动性宽松、资金利率维持低位的环境下，风险资产表现得到提振，进一步强化了FOF在风险收益比上的优势。”华南某公募FOF基金经理对界面新闻记者表示。 如何优选基金 投资者在投资的过程中，往往面临两个问题，第一，买什么，第二，什么时候买。而FOF一方面通过基金的优选实现买什么的问题，另一方面，通过资产配置平滑组合波动，从而降低买入时点的难度，解决什么时候买的问题。 从产品设计的逻辑来看，FOF获取收益主要依靠两个策略，第一是挖掘更具超额的优质主动基金，第二则是提供更具宏观视角的资产配置方案。理论上来说，资产配置可以对冲单一资产风险，争取投资组合的“性价比最大化”，追求超额则能够避免组合由中庸陷入平庸。 “具体到操作过程中，我们是在全市场选基，把握主动 Alpha+被动 Beta 机会，力争增厚 FOF基金收益。”工银价值稳健6个月持有基金经理赵志源表示。 记者了解到，工银瑞信FOF团队根据风险等级、投资市场、投资主题等指标对基金进行分类。基金经理采用“主动+被动”结合的优选方案。一方面，基于在各类型基金下经过历史回测验证后的量化指标，包括选股能力、回撤控制能力等，对于全市场主动基金进行多维度优选，力争获取Alpha收益，另一方面，积极参与行业主题投资机会，如在2024年底，该基金就已持有了港股通互联网ETF、机器人ETF等多只科技板块ETF 产品，把握住了市场上涨机会。 受股票市场整体环境影响，去年四季度至今权益市场明显回暖。同时，FOF产品也用更加多元的方式分散风险、获取收益、提升投资者获得感。还是以工银价值稳健6个月持有为例，该FOF超配风险资产，并着眼于境外资产配置，增加了股票型与债券型 QDII 产品的配置比例。 最近两年的经验告诉我们，单边押注具有较大风险，但参与产业趋势不踏空，又是大部分投资者的朴素追求，如何解决这一矛盾？在当前环境下，选择相信一只优秀的FOF，从而是较为完美的策略。 业内人士认为，公募FOF发展要提升投研、产品服务等能力，长期稳定的业绩是核心竞争力。在多资产配置趋势下，随着投资者资产配置需求和居民养老投资需求的崛起，我国公募FOF的发展空间更为广阔。 来源：界面新闻 作者：杜萌

今年以来，A股市场企稳回升，科技创新成为大盘走高的重要推动力，聚焦沪市创新成长风格的上证580指数表现活跃，年内涨幅超20%，受到市场关注。 上证580指数于今年6月16日发布，由沪市市值较小、流动性较好的580只股票组成，与上证50、上证180、上证380一起构成了上证宽基指数体系。 具体来看，上证580指数汇聚了众多创新型企业，约30%为科创板上市公司，约40%为“专精特新”企业，前五大权重行业为机械制造、半导体、电子、医药和计算机，合计占比超40%，深度契合我国经济转型升级方向，具有较强的成长动能。 研发投入方面，上证580指数成份股2024年研发强度均值达12.8%，近三年研发投入复合增速超10%，根据Wind一致预测，2026和2027年归母净利润增速分别达到29.5%和21.4%。自2018年12月28日指数基日以来，截至10月17日，该指数年化收益率达9.5%，展现出沪市创新企业的发展潜力。 跟踪该指数的上证580ETF易方达（530100）将于10月22日上市交易，为投资者提供一键布局沪市创新成长型企业的便捷工具。  

备受市场关注的消费REITs——华夏中海商业REIT发售结果揭晓。公告显示，华夏中海商业REIT（基金代码：180607）公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍。此次发行累计认购金额近1600亿元（比例配售前），再掀消费REITs发售热潮。 证监会准予华夏中海商业REIT募集的总份额为3亿份，发售价格为5.281元/份。在网下询价和公众发售阶段，基金均获得投资者踊跃认购。 具体看来，华夏中海商业REIT网下询价拟认购数量总和为初始网下发售份额（0.63亿份）的374.72倍，创历史新高。且网下投资者中券商、保险、信托、私募云集，足见专业机构投资者对该基金投资价值的认可。根据公告，最终网下投资者有效认购份额为201.895亿份。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为1066.21亿元。基金公众发售部分开售当日就提前结束募集，公众投资者有效认购基金份额数量为97.714亿份，为公众发售初始基金份额数量（0.27亿份）的361.9倍。按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为516亿元。此外，基金初始战略配售基金份额数量为2.1亿份，认购规模为11.09亿元。 综上，华夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总认购金额为1593.3亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其拟募集规模（15.843亿元）的100.5倍。 华夏中海商业REIT获得资金热捧，离不开投资者对其投资价值的深度认可。华夏中海商业REIT是中海、华夏基金、中信证券联合推出的消费REITs。基金首发资产映月湖环宇城是目前消费REITs中，唯一通过收购盘活资产的代表性案例，也是中海“环宇城”系列中成熟运营、经营效率表现优异且具备较好成长性的资产。根据募集规模测算，华夏中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%（年化）、4.21%。中海集团拥有“投、融、建、管、退”全周期资产管理能力和行业领先的精细化运营与产品创新实力，并拥有丰富的可扩募资产，为华夏中海商业REIT的长期稳健运营提供了坚实基础。专业的管理团队、成熟的运营体系，加之计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金在消费REITs领域的丰富积淀，共同为华夏中海商业REIT未来的稳健运营构筑了专业而坚固的“护城河”。 对于中海而言，映月湖环宇城远不止是“环宇城”产品线的标准之作，它更是其对城市活力焕新、消费体验升级的前瞻性实践。华夏中海商业REIT的成功发行，标志着中海在稳步构建全周期资产管理能力中取得了关键进展，实现了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环。当前，消费REITs的长期投资价值和资产配置价值持续得到投资者认可，像华夏中海商业REIT这样优质的投资标的，配置价值正日益提升。

今年以来，“股债跷跷板”效应明显。一方面，A股市场持续攀升，上证指数在8月接连突破3600、3700、3800三大关键点位；另一方面，市场整体风险偏好回升下，债券市场承压明显。在此背景下，能较好平衡风险与收益的二级债基受到了越来越多投资者的关注，据Wind数据统计，截至今年二季度末，二级债基总规模已攀升至8077亿元，规模单季劲增385亿元。在此背景下，中欧基金将于今日起正式发行中欧优利债券型证券投资基金（A类：025305，C类：025306），助力投资者把握股债市场的双重投资机遇。感兴趣的投资者可通过中国银行进行认购。 二级债基规模的快速扩张，很大程度上源于其独特的风险收益属性。Wind数据显示，截至今年二季度末，在过去十年中，虽然沪深300指数、上证指数曾多次冲高，但整体波动较大，区间最大回撤分别达-45.60%、-40.24%，对普通投资者而言把握难度较大，反观万得混合债券型二级指数，其最大回撤仅为-6.93%，表现出更优的防御性；另外，过去十年间，万得混合债券型二级指数累计收益率达34.01%，而同期沪深300指数、上证指数收益为负，进一步彰显了二级债基在长期投资中追求“控回撤、稳收益”的配置价值。 值得一提的是，此次发行的中欧优利债券在产品设计上进一步拓展了投资范围，不仅可以投资A股市场，还可以投资港股和股票ETF，这一设计为投资组合提供了更多可投资产，既追求捕捉A股市场的结构性行情，又挖掘港股市场的高股息标的和科技龙头，实现真正意义上的多元分散投资。 据了解，中欧优利债券的拟任基金经理为中欧基金多资产投决会主席黄华。他拥有17年证券从业经验和超8年公募基金管理经验，曾任平安资产管理有限责任公司组合经理、中国平安集团投资管理中心资产负债部组合经理、中国平安财产保险股份有限公司组合投资管理团队负责人。多年在险资的从业经历塑造了他稳健的投资风格，在投资中，黄华尤其重视风险控制和流动性管理，擅长根据负债端性质和客户需求，制定风险预算，定制投资策略。 目前黄华在管最长的中欧双利A与此次发行的中欧优利债券同属低波二级债基产品，截至今年6月末，中欧双利A成立以来涨幅41.77%，优于同期业绩基准涨幅（12.37%）和沪深300指数（-5.62%）。此外，该基金长期受到机构投资者青睐，基金定期报告数据显示，过去五年机构持有份额占比持续保持在80%以上，2025年中报数据显示，这一比例已高达95.98%，体现出机构资金对该基金优异业绩的高度认可。 当然，出色的业绩背后离不开团队的全力支持。作为中欧基金“稳策略”产品矩阵的新成员，中欧优利债券的运作将由中欧多资产及解决方案投研团队全程保驾护航。该团队由25名成员组成，平均金融从业经验超9年，团队成员背景多元化，除了公募背景的基金经理外，还有多人来自保险公司，具备传统大类资产配置的经验；亦有部分成员来自于私募，擅长另类资产和量化策略；此外，还有来自主权基金的成员，熟悉海外的多资产管理模式。该团队通过将运用“工业化”的投资流程，力求以模块化的专业分工实现深度协作，并建立严格的品控机制。这种系统化的投研体系有利于确保投资决策的科学性和可复制性，将为产品运作提供了坚实保障。   数据来源：基金定期报告，截至2025/06/30。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。中欧双利债券A的成立以来涨跌幅41.77%, 同期业绩比较基准12.37%。2020-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为11.52%/2.62%,3.56%/1.5%,-4.38%/-1.78%,1.42%/0.71%,7.28%/6.13%。历任基金经理:蒋雯文20180130-20220701,黄华20170405-管理至今,张跃鹏20161123-20180601。本产品于2020/10修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧康裕混合A的成立以来涨跌幅44.24%, 同期业绩比较基准16.22%。2020-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为10.29%/3.97%,7.06%/1.19%,-3.43%/-2.92%,-1.5%/0.04%,6.12%/6.69%。历任基金经理:李波20250813-管理至今,胡琼予20220812-20240119,蒋雯文20180130-20220701,黄华20170405-管理至今,张跃鹏20170315-20180601。本产品于2020/10修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧琪和灵活配置混合A的成立以来涨跌幅62.81%, 同期业绩比较基准28.45%。2020-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为9.53%/2.75%,6.18%/2.75%,-0.76%/2.75%,0.14%/2.75%,5.56%/2.75%。历任基金经理:刘勇20241224-管理至今,黄华20190116-管理至今,蒋雯文20190116-20220701,王家柱20170504-20190116,张跃鹏20160112-20190116,吴启权20150525-20160617,孙甜20150407-20180321。本产品于2020/10 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧心益稳健6个月混合A的成立以来涨跌幅20.16%, 同期业绩比较基准20.21%。2021-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为6.43%/3.39%,-1.63%/-0.18%,0.61%/2.26%,8.14%/9.08%。历任基金经理:黄华20200706-管理至今。本产品于2020/10 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧生益稳健一年混合A的成立以来涨跌幅9.99%, 同期业绩比较基准15.93%。2021-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为3.87%/2.57%,-4.78%/-0.18%,0.17%/2.26%,8.1%/9.08%。历任基金经理:黄华20210112-管理至今。本产品于2022/4 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧精益稳健一年持有期混合型的成立以来涨跌幅7.78%, 同期业绩比较基准12.92%。2021-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为1.7%/1.61%,-2.39%/-1.42%,0.73%/1.63%,6.03%/9.15%。历任基金经理:黄华20210610-管理至今,华李成20210610-管理至今。本产品于2022/4 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧招益稳健一年持有混合A的成立以来涨跌幅9.24%, 同期业绩比较基准13.89%。2022-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为-1.3%/0.4%,0.01%/2.7%,8.08%/8.69%。历任基金经理:黄华20220105-管理至今。本产品于2022/4 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧达益稳健一年混合A的成立以来涨跌幅11.93%, 同期业绩比较基准19.34%。2021-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为5%/3.39%,-2.82%/-0.18%,1.25%/2.26%,5.8%/9.08%。历任基金经理:李波20231110-管理至今,黄华20220701-管理至今,洪慧梅20220701-20240110,蒋雯文20201030-20220701。   风险提示：基金有风险，投资须谨慎。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。本产品由中欧基金管理有限公司发行与管理，中国银行作为代销机构不承担产品的投资和兑付责任。您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。本基金为债券型基金，其预期收益及预期风险水平高于货币市场基金，但低于混合型基金、股票型基金。本基金可投资于港股通标的股票。除了需要承担与内地证券投资基金类似的市场波动风险等一般投资风险之外，本基金还面临港股通机制下因投资环境、投资标的、市场制度以及交易规则等差异带来的特有风险。

华夏基金近日发布公告，华夏中海商业REIT（基金代码：180607）将于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281 元/份，拟募资总额为15.843亿元。其中，面向公众发售为0.27亿份。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购，认购金额1000元起投（含认购费）。 华夏中海商业REIT首发底层资产佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。项目坐落于粤港澳大湾区广佛极核——国家级改革平台“广佛高质量发展融合试验区”（映月湖片区）先行区，区位优势显著，是区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。凭借优质底层资产的吸引力，在网下询价阶段，华夏中海商业REIT共收到149家网下投资者管理的1014个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额（0.63亿份）的374.72倍，创市场新高，可见专业投资者对项目投资价值的认可。 华夏中海商业REIT备受市场关注，除了底层资产优质，也离不开专业管理团队的赋能。基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链整合联动能力，是卓越的国际不动产开发运营集团。基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验。强强联合，为华夏中海商业REIT成立后的平稳运营和持续增长提供了强劲支持。除此之外，中海旗下购物中心板块目前持有多处优质商业资产，且这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强，可为华夏中海商业REIT后续扩募提供丰富标的。 2025年上半年，消费REITs二级市场表现不仅领跑公募REITs，也领先于同期股票、债券等主流资产类别，备受市场关注。作为成熟 REITs市场最主要的类型之一，消费REITs 具有资产规模大、市场化程度高的特点，能够有效衔接消费增长与资本回报。在经济转型升级的背景下，消费作为经济增长第一动力的地位日益凸显，同时兼具“不动产的保值属性”和“证券的流动性优势”的消费REITs，能够为投资者提供稳定的现金分红和资产增值机会，已成为投资者分享消费升级红利的重要载体。华夏中海商业REIT的顺利发行，不仅为投资者提供了新的优质投资标的，也为公募REITs市场提供了的领先的商业资产证券化范例！

2025年9月29日，在即将迎来中新建交35周年之际，由总部位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）在上海证券交易所成功上市。这是中国第75单公募REITs，也是中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例。   凯德投资(中国)首席执行官潘子翔、中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光参加基金上市仪式并发表致辞。新加坡驻上海总领事馆、新加坡企业发展局、新加坡金融管理局、上海市商务委员会、长沙市发展和改革委员会、广州市白云区发展和改革局、凯德投资、凯德发展、凯德中国信托、中信证券、华夏基金等有关领导及合作机构、投资者代表共同见证这一历史时刻。   华夏凯德商业REIT由领先的全球不动产资产管理公司、亚太地区最大的REITs管理人凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人。基金底层资产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队，为基金成立后的稳定运营和业绩持续增长奠定了坚实基础。   基金发售阶段，华夏凯德商业REIT获得各界广泛关注，深受市场认可。基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。   凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示：“凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，华夏凯德商业REIT不仅为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，更通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会，树立了国际资本与中国庞大的消费市场深度融合的新标杆。借中新建交35年来两国紧密合作的东风，凯德将继续深化在华布局，以全球智慧赋能本土创新，以专业能力守护长期价值，与中国共成长。”   中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光表示：“在中新建交35周年前夕，中信华夏联合体有幸在华夏凯德商业REIT项目中担任了管理人、财务顾问、托管行等关键角色，以中信集团‘一个中信、一个客户’的协同服务理念，助力凯德在中国资本市场树立了又一个标杆。这不仅是中信联合体与凯德长期合作的里程碑，也是落实中国资本市场对外开放、深化中新金融合作的又一重要实践。中信联合体期待与凯德投资一道，乘风REITs发展机遇，做好产品存续期管理工作，提升产品竞争力、延续产品生命力。”   展望未来，在监管机构、原始权益人、运营管理机构、基金管理人与投资者的协同努力下，华夏凯德商业REIT有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆产品，在实现长期稳健经营的同时，力争为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报。

首单外资消费REITs上市定档。近日华夏基金发布公告，华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）将于9月29日正式在上海证券交易所上市交易。此举不仅标志着中国公募REITs市场国际化进程迈出关键一步，也为消费资产证券化树立了行业新标杆。  作为凯德投资、华夏基金与中信证券联合打造的标杆项目，华夏凯德商业REIT于今年9月9日至9月10日完成发售，底层资产为两个位于广州和长沙的优质购物中心，凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭。两个资产均运营超九年，业态品牌丰富，基本面坚实。项目发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商。基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富消费REITs投资管理经验。 华夏凯德商业REIT在发售期间获得市场高度认可：公众发售提前结束募集并启动比例配售，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍，配售前累计认购资金超3091.7亿元，充分体现了投资者对其底层资产价值与管理团队专业能力的高度信心。 随着华夏凯德商业REIT的加入，全市场消费REITs总数已达11只，首募规模总计超过286.7亿元，已成为推动消费增长、服务实体经济高质量发展的重要金融工具。作为首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT的成功发行及上市不仅进一步丰富了REITs市场产品类型，为投资者提供更多元化的资产配置选择，也为外资机构参与中国公募REITs市场提供了范本，对后续消费类REITs的扩募与新产品发行具有重要借鉴意义。

9月22日，华夏中海商业REIT取得中国证监会准予注册批复及深圳证券交易所无异议函。作为中国海外发展有限公司（股票代码：00688.HK,以下简称“中海”）旗下商业资产上市平台，该产品的成功获批，不仅标志着中海在资产运营管理上的重要突破，也为行业布局消费REITs市场、推动商业地产转型提供了全新范本。   核心资产为基：存量改造标杆，经营质效双优 作为华夏中海商业REIT的首发资产，佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。 该项目总建筑面积约15.35万平方米（可出租面积约6.39万平方米），坐落于粤港澳大湾区广佛极核——国家级改革平台“广佛高质量发展融合试验区”（映月湖片区）先行区，地处广佛东西交通大动脉交汇处，区位优势显著。周边3公里常住人口约43万，是目前区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。 其前身南海怡丰城于2014年5月开业，2020年3月中海完成收购后更名为佛山映月湖环宇城。中海收购该项目后进行精准的改造、提升，推动多元化的科学业态组合，分散租户结构，实现持续提质升级，经营质量与现金流稳定性持续向好。2020至2024年间，项目营业收入年均复合增长率达24.75%，近三年租金收缴率均保持在99%以上，成为收购盘活存量资产典范。   专业运营赋能：实力房企+专业机构，打造高效治理体系 华夏中海商业REIT的发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链整合联动能力，是卓越的国际不动产开发运营集团。 中海商业发展（深圳）有限公司（以下简称“中海商业发展”），系中海旗下专业的商业资产运营管理平台，已逐步构建起覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区的城市运营价值生态圈，拥有行业领先的全业态开发与运营能力。购物中心业务是其核心引擎，由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成的“3+3产品矩阵”可全方位覆盖城市、区域、社区，响应不同客群需求，实现多层扩张。截止2025年中，中海商业发展已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超30座，管理规模超400万平米（含轻资产）。自2020 年以来，管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达 22.3%和27.1%，势头强劲。 华夏中海商业REIT将依托中海丰富的运营经验与专业团队的协同能力，构建兼具专业性和独立性的“统筹+实施”架构，为资产长期稳健运营提供坚实保障。即由中海商业发展作统筹机构，其子公司中海环宇商业管理（深圳）有限公司（以下简称“中海环宇商管”）作实施机构，通过强大的运营体系，从人员、资金、平台资源全方位赋能项目运营。同时，中海环宇商管承接了原项目核心运营团队，可以有效保障运营策略的连续性与执行落地效率。基金通过兼具激励与约束的运管费设置，进一步调动一线团队积极性，助力项目业绩提升。 值得一提的是，为强化与投资者利益协同，基金原始权益人中海环宇商业发展（深圳）有限公司（以下简称“中海环宇商业”）及中海关联方拟认购不低于20%的基金份额，通过资本绑定增强运营责任意识，确保与投资人利益一致。 此外，华夏中海商业REIT的计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金均具备专业优势：中信证券业务横跨证券、基金、期货、外汇和大宗商品等多个领域，是国内首家资产规模突破万亿元的证券公司，主要财务指标连续十余年位居行业首位，各项业务均保持市场领先。华夏基金依托以资产配置为核心、全品类覆盖的投研体系，实现资管规模持续增长，截止2025年二季度末，管理资产规模超3万亿，稳居国内基金公司前列。同时，华夏基金已建立从Pre-REITs前期项目培育到上市流动性管理的全流程业务链条，在管REITs产品单数、规模均为市场第一。   发展前景可观：资产储备充足，具备强劲持续扩张能力 华夏中海商业REIT的推出，不仅拓展了资产证券化的通道，也契合当前消费REITs的政策鼓励与行业转型趋势，未来成长空间可期。在扩募资源方面，中海旗下购物中心板块目前持有多处优质商业资产，分布在北京、上海、广州、南京等一线及新一线城市核心地段，包括北京中海大吉巷、上海真如环宇城MAX、佛山千灯湖环宇城、珠海前山环宇城等项目。这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强，为REITs后续扩募提供丰富标的，有望形成“首发运营—优化提升—扩募扩容”的可持续发展闭环，进一步做大基金规模并增强收益稳定性。 从行业意义看，华夏中海商业REIT为房企盘活存量商业资产提供了可复制的“收购-调改-盘活”样本。通过发行REITs，发起人可回笼资金、降低负债、提升资金周转效率；基金上市后还将依托市场监督机制倒逼运营持续优化，进一步释放资产潜在价值。正如中指研究院所言：“此类项目标志着房企轻资产转型进入深化阶段，推动行业从‘重开发持有’转向‘轻资产运营’，促进商业地产迈向高质量发展。” 当前，中国消费市场正逐步从规模扩张转向质量升级。消费REITs以其现金流稳定、贴合消费趋势的特点，正成为资本市场的热门配置类别。华夏中海商业REIT的获批，不仅进一步丰富了消费REITs产品选择，也为投资者带来兼具稳健收益与成长前景的重要选项，推动REITs市场向专业化、规模化方向不断演进。

华夏基金近日发布公告，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）将于2025年9月9日至9月10日正式发售，发售价格为5.718元/份，拟募资总额为22.872亿元。其中，面向公众发售4,786.8万份。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购，认购金额1000元起投（含认购费）。   华夏凯德商业REIT首发底层资产为两个购物中心，凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，分别位于广州和长沙，形成一线与强二线城市资产组合，分散风险且优势互补。两个资产均运营超九年，业态品牌丰富，基本面坚实。凭借优质底层资产的吸引力，在网下询价阶段，华夏凯德商业REIT共收到144家网下投资者管理的938个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为2,842,563万份，为初始网下发售份额（11,169.2万份）的254.50倍，创消费REITs历史新高，可见专业投资者对项目投资价值的认可。   华夏凯德商业REIT备受市场关注，除了其作为首单外资消费REITs的特殊性，更离不开优质底层资产和专业管理团队的赋能。发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商。基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验。强强联合，为华夏凯德商业REIT成立后的平稳运营和持续增长提供了强有力的后盾。此外，凯德投资旗下丰富优质的资产储备也为华夏凯德商业REIT未来扩募构建了良好基石。截至2025年6月30日，凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币。   2025年，在经济复苏与促消费政策的双重推动下，叠加优质资产的共振效应，消费REITs表现强势，成为资本市场中备受瞩目的明星品类。凭借其较强的抗周期能力和稳定的分红特性，消费REITs也逐渐成为居民资产配置中的重要工具。华夏凯德商业REIT通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，为中国消费市场注入了成熟市场的专业理念和长期资本。华夏凯德商业REIT的顺利发行，不仅为投资者提供了新的优质投资标的，更为中国公募REITs市场提供了可复制、可扩展的优质商业资产证券化范例，构建了全球资本参与中国消费市场的新范式。